孙文杰蓉城大谈楼市大盘

　　５月３１日清晨，经过一夜夏雨洗尘，蓉城整个空气格外清新，早晨８时刚过，在成都鲜有露面的中建总公司总经理、中国海外集团董事长孙文杰先生身着休闲装悄然出现在神仙树中海名城楼盘现场，大概受好天气的感染，一向行事低调的孙文杰却甚为健谈。当记者提及中海地产在蓉城下一步的发展战略时，孙文杰称：在做好中海名城后，接下来希望能在成都拿一块规模更大，价格较便宜的地块。

　　中海有意拿这么大的地块？中海要做大盘？与１９９９年占地４００亩号称第一大盘的锦官新城相比，成都目前无论是西、南、东、北都有占地上千亩甚至几千亩的项目正在规划、开发之中，成都的大盘时代到了吗？以下是本报记者就“楼市大盘”有关话题对孙文杰的独家专访。

　　记者（以下简称记）：是什么驱动使开发商纷纷追逐大盘开发？

　　孙文杰（以下简称孙）：大盘开发是形式所趋。首先是购房者的需求所决定。现在购房者不仅单单对居住的单元有要求，他们对环境、对设施、甚至文化都有要求，而要满足这些要求只有大盘才做得出来。其次是国内目前房地产商太多，要在这么多地产商中取得市场的注意力，恐怕只有通过规模吸引市场和消费者。最后是国内的房地产市场一个重要的因素便是价格竞争，现在价格竞争只有通过规模来体现其利润，正因此中海地产在深圳、广州、上海、成都开发的楼盘规模都比较大。

　　记：对开发大盘的风险我们应该怎样把握？

　　孙：开发大盘的风险不可低估，因为开发面积较大，如果开发商定位不准，后果会非常难堪。国内房地产有一个特点便是土地升值的可能性比较小，楼价总体较稳定，或是稍稍上涨，或是稍稍有些下降，这样如果吸纳土地的利息成本不能超过物价上涨指数，那就等于其开发成本上升。

　　记：异地连锁开发大盘和立足一定区域开发大盘，哪一种对开发商更有利？

　　孙：广州有几家开发商我们常有交流，他们对自己生活的区域很了解，因为对情况不熟，他们不敢跑出去。他们又不想跑出去，又想在地产市场有一定竞争力，他们就通过不断在当地搞大规模开发，这样总体下来，他们局限一个地方搞大盘规模，跟我们这样分散到几个城市搞大盘，我觉得我们的发展速度还是要快一点。

　　记：大盘的规模是不是越大越好？

　　孙：我们对大盘规模的理解应是能通过其规模体现一个概念。因为一个楼盘需要寻求环境、设施、文化，总的来说就是体现一个概念，那么一个概念的体现老是在一个项目上滚下去，它就不创新了，所以现在我们一般寻找十几万平方米到三十万平方米的规模，我们认为这样的规模就是比较能够营造概念，同时在成本上也较恰当些，所以我认为大盘不宜太大，十几万平方米到三十万平方米的规模较好。

　　记：开发大盘的关键要领是什么？

　　孙：规模化很重要的是一炮打响，因为它有多种素质的要求，一是资金；二是规划设计要新颖；三是品牌要好才能打响，如果一炮打不响后面就难受了。

　　记：能针对成都当地的大盘开发提点建议吗？

　　孙：成都的房地产竞争应该说很激烈，而竞争的焦点主要还是价格，谁的产品便宜，品质也还好，谁就赢。作为一个企业而言，追求利润是永恒的目标，如果利润不能增加，规模就不能增加。我们希望走非同质化有自己特色的路子。目前成都发展郊区房地产具有一大优势，那就是城市与城郊之间良好的交通能力，所以城乡结合部的楼盘不一定没有市场，关键是在这些地方要能享受到市区根本没法享受到的东西，包括一些天然的东西。

　　广州碧桂园、祈福新村的成功定位，销售奇迹令国内泛房地产圈子几乎所有的朝拜者在头两年由衷地领略了城市大盘的四射热力。

　　今天在成都，无论身处东南西北，或多或少都能够嗅到大盘的新鲜味道。

　　在香港、在沿海、在内地既有理论基础又有实战经验的地产豪杰孙文杰在成都的一通言论显而易见地暴露了其对美丽大盘的倾慕之情，其符合大盘开发规律，大盘产品特征的“概念营造”提法，尤其值得成都近郊大盘发展商细细品味。

　　对于致力于大盘开发的任何发展商而言，从拿地之初到规划成型这一阶段，如何把握好规划尺度的问题，如何把握产品定位的问题、如何培育市场热点的问题、如何引导消费习惯的问题，如何如何的等等问题，想必孙文杰此番来蓉的话没有白说，记者的稿也没有白写。

　　如果某君手头正好有个千儿八百亩的土地要建房子，不妨借借老孙的经验。

2002-6-5 成都商报

2005\10
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